Conflicten vermijden in gebiedsontwikkeling

Zeg je gebiedsontwikkeling, dan zeg je samenwerking. Die twee gaan hand in hand. Meestal gaat dat goed, maar soms leidt het tot verregaande conflicten. Geschillen komen voor tussen alle denkbare partijen. Dit kan gemeenten veel tijd en energie kosten. In dit soort gevallen kan bemiddeling een uitkomst bieden.

We laten ons inspireren door Ruud Schouwaerts, een mediator gespecialiseerd in vastgelopen kwesties in het ruimtelijke domein. Hij deelde onlangs zijn verhaal op gebiedsontwikkeling.nu. Waar krijgt hij zoal mee te maken? Schouwaerts: “Het kan gaan om grote complexe gebiedsontwikkelingen, maar net zo goed over ogenschijnlijk kleine projecten. De overeenkomst is dat partijen niet verder met elkaar kunnen doordat een conflict in de periode daarvoor steeds grotere vormen aangenomen heeft. Het is de kunst de partijen te helpen zelf met een werkbare oplossing te komen.”

Volgens Schouwaert zijn de complexiteit van gebiedsontwikkeling én de daarbij horende grote financiële belangen tekenend voor de kans op problemen. “Gebiedsontwikkeling is veel complexer geworden. Niet alleen omdat steeds meer opgaven een plek moeten krijgen in een project, denk maar aan de energietransitie, klimaatadaptatie, participatie, noem maar op. Er zijn ook externe factoren die het voor gebiedsontwikkelaars behoorlijk ingewikkeld kunnen maken, zoals het stikstofprobleem, PFAS, nieuwe belangen of wetgeving. Vooral in grote en langjarige projecten zijn dit steeds weer risico’s die een weerslag kunnen hebben op een partnerschap.”

Wat is de beste oplossing?
“Het is vooral een kwestie van de taart groter maken”, zegt Schouwaert. “Daarmee bedoel ik dat er mogelijk iets is dat de ene partij weinig kost, maar voor de andere partij wel van belang is. In een conflict waar een gemeente bij betrokken is, kan het bijvoorbeeld helpen om een functiewijziging van een gebouw of een gebied toe te staan. Daardoor haalt de wederpartij ook profijt uit de situatie zonder dat dit een groot offer is voor de andere partij, in dit geval een gemeente. Het resultaat kan zijn dat hiermee een bevredigende oplossing voor beide partijen gevonden wordt.”

Geef elkaar ruimte
Ook niet onbelangrijk: geef partijen enige ruimte. Schouwaert noemt daarbij de relatie tussen overheden en marktpartijen. “Dat die relatie op gezette tijden wringt is van alle tijden. Zwart-wit gezegd: overheden zijn de hoeders van het algemeen belang, marktpartijen gaan voor optimalisatie van de businesscase.”

Daarnaast denkt Schouwaert dat gemeenten niet altijd overal bovenop moeten willen zitten en juist meer op beleidsdoelen moeten sturen. “Gemeenten doen er goed aan als zij projecten van marktpartijen alleen op die beleidsdoelen beoordelen.” Kortom: door niet over ieder detail iets te willen zeggen, bieden overheden aan marktpartijen de ruimte om een project tot stand te brengen en minimaliseren daarmee de kans op conflicten.

Oplossing ligt vaak buiten het probleem
Miscommunicatie is de meest voorkomende oorzaak van conflicten binnen de ruimtelijke ontwikkeling. De manier waarop mensen het gesprek aangaan is vaak bepalend voor het vervolg van het traject en de uiteindelijke relatie tussen partijen.

Volgens Schouwaert wordt een open en oplossingsgerichte manier van communiceren met de aankomende Omgevingswet alleen maar relevanter. “De Omgevingswet vraagt een meer opgavegerichte manier van werken en dat vraagt meer samenwerking tussen partijen. Daarvoor is een ander soort gesprek noodzakelijk. Dat geldt niet alleen voor overheden, maar ook voor marktpartijen waarvan veel meer gevraagd wordt: zij moeten een plan voor een gebiedsontwikkeling zelf met partijen in de omgeving bespreken. Dat maakt je communicatieve vaardigheden alleen maar belangrijker, als je tenminste wil voorkomen dat een mediator in moet springen.”

Lessen om conflicten in gebiedsontwikkeling te voorkomen

• Les 1: Leg vooraf vast wat partijen doen in het proces. Zo zorg je ervoor dat het niet vastloopt.
• Les 2: “Wacht niet te lang met mediation.” Hoe langer je wacht, des te minder effect heeft mediation.
• Les 3: “Denk niet alles in contracten te kunnen regelen. De wereld van gebiedsontwikkeling is daar te groot en te dynamisch voor. Het is niet realistisch om te denken dat afspraken in een contract dat kunnen afdekken.”
• Les 4: Zorg dat je mensen in je organisatie hebt die open en oplossingsgericht denken en in gesprek gaan.

Maak gemeenten klaar voor de Omgevingswet
Wil jij bijdragen aan de invoering van de Omgevingswet bij een grote gemeente? Kijk dan eens naar deze vacature. Kinran is druk bezig met de voorbereiding op de komst van deze wet. Meer weten? Klik hier.

Bron
Zo vermijd je conflicten in gebiedsontwikkeling. (z.d.). Gebiedsontwikkeling.nu. https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/zo-vermijd-je-conflicten-gebiedsontwikkeling/