De uitdagingen en kansen van bodem- en watergestuurde gebiedsontwikkeling
Gebiedsontwikkeling verandert. Waar voorheen woningbouw het startpunt was, bepalen nu water en bodem de spelregels. Die omslag is noodzakelijk vanwege klimaatverandering, maar biedt ook kansen voor duurzamere en leefbaardere gebieden. Als specialist in ruimtelijke ontwikkeling ziet Kinran deze verschuiving dagelijks in de praktijk. Wat zijn voor gemeenten en projectontwikkelaars de gevolgen van deze nieuwe realiteit?
Nieuwe uitdagingen…
De traditionele benadering van gebiedsontwikkeling is: eerst woningen intekenen, dan pas nadenken over waterafvoer. Die werkwijze is niet langer houdbaar, nu extreme regenbuien aan de orde van de dag zijn. Klimaatverandering dwingt ons tot een fundamenteel andere aanpak. Water en bodem worden het startpunt van ontwikkeling. Dat verandert de volgorde: eerst kijken naar grondwaterstanden, mogelijke waterstromen en infiltratiemogelijkheden, dan pas bepalen wat en hoe we gaan bouwen.
…nieuwe aanpak
Deze manier van denken heeft vergaande gevolgen voor het ontwikkelproces. Voorheen namen stedenbouwkundigen en architecten het voortouw, nu start het proces bij hydrologen en bodemexperts. In de praktijk zien we hoe deze andere aanpak nu al tot innovatieve oplossingen leidt. Denk aan de aanleg van wadi’s (Water, Afvoer, Drainage en Infiltratie) in woonwijken: die vangen niet alleen water op, maar dragen ook bij aan de biodiversiteit en aantrekkelijkheid van de omgeving. Of neem de infiltratiesystemen die stortbuien opvangen en de regen direct naar het grondwater leiden.
Complex en uitdagend
Het spreekt voor zich dat zo’n verschuiving fikse uitdagingen met zich meebrengt, met name financiële. Zo moeten ontwikkelaars al in een vroeg stadium investeren in (geo)hydrologisch onderzoek en waterbergingsvoorzieningen. En de extra voorzieningen voor waterbeheer en vergroening zorgen voor hogere kosten. In combinatie met de alsmaar stijgende bouwkosten en strengere regelgeving, komt de haalbaarheid van projecten onder druk te staan. Gemeenten moeten daardoor soms concessies doen in grondprijzen om een ontwikkeling mogelijk te maken.
Bovendien worden projecten momenteel ontwikkeld op locaties die jaren geleden al zijn aangewezen, toen waterhuishouding nog geen primaire overweging was. Daardoor zijn veel van die plekken verre van ideaal als het op waterbeheer aankomt. Dat vraagt om creatieve oplossingen.
Wat levert het op?
Los van de uitdagingen, biedt deze moderne aanpak ook belangrijke kansen. Een doordacht ontwerp met aandacht voor water en groen verhoogt niet alleen de leefkwaliteit, maar ook de waarde en verkoopbaarheid van vastgoed. Nieuwe maatregelen als wadi’s en infiltratiesystemen vragen om een grotere initiële investering, maar leveren op termijn besparingen op. Bijvoorbeeld in waterbeheer en een verminderd risico op klimaatgerelateerde schade. Daardoor zien we dat investeerders en ontwikkelaars de meerwaarde van klimaatadaptieve ontwikkeling steeds meer inzien.
Toekomstperspectief
De woningbouwopgave blijft onverminderd groot, maar de oplossing verandert. Het wordt een kwestie van de juiste balans vinden: tussen kwaliteit, betaalbaarheid en duurzaamheid. Voor gemeenten betekent dat soms lastige keuzes maken, wat betreft grondprijzen en exploitatie. Voor ontwikkelaars vraagt het om een andere benadering van projectontwikkeling. En voor Kinran betekent het een nog sterkere focus op duurzame, integrale dienstverlening.
De transitie naar bodem- en watergestuurde gebiedsontwikkeling is geen tijdelijke trend, maar een blijvende shift in hoe we de leefomgeving invullen. Deze vraagt om lef, innovatie en een langetermijnvisie.
Op de hoogte blijven?Ontvang maandelijks onze nieuwsbrief met de laatste inzichten en projecten over Ruimtelijke Ontwikkeling, VTH, Duurzaamheid & Strategieontwikkeling. |
|