‘De gemeente heeft een duidelijk doel: iedereen een woning’

In Nederland komt steeds meer aandacht voor bijzondere woonvormen – denk aan woonwagenstandplaatsen, asielzoekerscentra en woningen voor Oekraïners. Als Projectleider Gebiedsontwikkeling bij de gemeente Horst aan de Maas werkt collega Jeroen Gemser dagelijks aan dit soort woonprojecten. En daar komen een heleboel uitdagingen bij kijken: er moet geld zijn om ze te financieren, en natuurlijk een geschikte locatie om te bouwen. Bovendien spelen er tal van – soms tegenstrijdige – belangen. Het is aan Jeroen om die tegen elkaar af te wegen, zónder het maatschappelijk doel uit het oog te verliezen.

In 2018 stelde het College van de Rechten van de Mens dat de landelijke en lokale overheid samen met woningcorporaties ‘verplicht zijn om de cultuur van woonwagenbewoners niet alleen te beschermen, maar ook te faciliteren.’ En dus presenteerde de Nederlandse overheid datzelfde jaar nog het ‘Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid’, met daarin richtlijnen voor gemeenten. ‘In Horst aan de Maas namen ze dit gelijk serieus’, vertelt Jeroen Gemser, die sinds oktober werkzaam is als Projectleider Gebiedsontwikkeling bij de Noord-Limburgse gemeente. ‘Er is beleid opgesteld en onderzocht hoeveel woonwagenstandplaatsen er moesten komen. Negentien, zo bleek.’

Veel vraag, weinig ruimte

Een geschikte locatie vinden voor bijzondere woonvormen is niet eenvoudig, legt Jeroen uit. ‘Gemeenten moeten bijvoorbeeld rekening houden met lokale bedrijven en de bijkomende geluids-, milieu- en geurcirkels. Neem een houtzagerij: die mag lawaai maken tot een bepaald volume – de zogenaamde geluidsafstand. Ga je daarbinnen bouwen, dan wordt dat bedrijf beperkt in z’n mogelijkheden. Daarbij heeft de provincie ook nog een eis: zij willen eigenlijk niet bouwen in het buitengebied – dat doen ze liever dicht bij de bebouwde kom.’

Niet in mijn achtertuin

Bij maatschappelijke woonprojecten zijn er daarnaast nog veel meer belanghebbenden. ‘Je hebt bijvoorbeeld de gemeenteraad zelf, die z’n achterban tevreden wil houden’, legt Jeroen uit. ‘En we willen het College van burgemeesters en wethouders natuurlijk achter onze plannen krijgen.’ Daarnaast spelen de belangen van omwonenden een grote rol. ‘Het Not In My Back Yard-gehalte is vaak hoog. Iedereen weet dat het moet, maar niemand wil een woonwagen in z’n achtertuin. Er is bij omwoners ook vaak angst voor het onbekende – dit zie je vooral bij azc’s en woningen voor statushouders.’

Hoe gaat hij daar als projectleider mee om? ‘Bij thema’s die maatschappelijk of politiek gevoelig liggen, is er extra veel aandacht voor participatie. Zo geven we omwonenden de kans om mee te denken.’ Die inbreng is belangrijk, bevestigt Jeroen, maar er zijn zeker grenzen. ‘Als iemand vooral boos is en overal tegen stemt, dan houdt het op een gegeven moment op. Al blijven we natuurlijk openstaan voor gesprek.’

Dak boven je hoofd

Tot slot heb je natuurlijk ook de bewoners zelf, al verschilt het volgens Jeroen enorm hoe zij in de wedstrijd staan. ‘Sommige mensen zijn allang blij dát ze ergens kunnen wonen, als ze maar een dak boven hun hoofd hebben. Dat geldt vooral voor asielzoekers en statushouders. Woonwagenbewoners hebben wat meer wensen: die willen graag vrijstaand wonen, bij voorkeur dicht bij familie. Al die eisen nemen we mee, maar we moeten ook realistisch zijn. Ons doel is niet om de perfecte plek te vinden, maar de meest geschikte.’

Let’s talk money

Als de locatie is gekozen en de belangen zijn afgewogen, is er nóg een struikelblok: geld. ‘Dit soort woonprojecten is financieel niet altijd aantrekkelijk voor gemeenten en woningcorporaties. Als je bijvoorbeeld een sociale huurwoning bouwt, dan ga je ervan uit dat je die vijftig jaar lang kunt verhuren. Die kosten verdien je dus terug. Maar sommige woonvormen – zoals de opvang voor Oekraïners – zijn tijdelijk. En bij woonwagens ligt het wéér anders: die dalen in waarde en zijn ook nog eens erg duur om te maken en onderhouden. Doordat ze vrijstaand zijn en er een perceel omheen ligt, gebruik je bovendien relatief veel grond voor weinig woonruimte.’

Hoe vind je nou partijen die dit soort projecten tóch willen financieren? ‘Dat is inderdaad lastig. Woningcorporaties hebben soms reserves uit projecten waar ze wél winst op maken. Dat geld moeten ze uitgeven, want ze zijn een stichting en verhuren dus zonder winstoogmerk. Uiteindelijk is er vaak een tussenoplossing, en worden woonprojecten met een maatschappelijk oogpunt gefinancierd door gemeenten in combinatie met woningbouwverenigingen.’

Iedereen een woning

Als projectleider houdt Jeroen zicht op planning en kosten, en weegt hij constant alle belangen af. ‘Ik wil natuurlijk het liefst iedereen tevreden houden, maar kijk tegelijkertijd van bovenaf naar het project. Ik maak constant afwegingen en blijf in gesprek met alle betrokken partijen. Ik hou daarbij ons einddoel altijd voor ogen: een geschikte woning vinden voor iedereen.’

Jeroen was ook al eens te gast in onze podcast Ruimtedenkers om zijn visie op ruimtelijke vraagstukken te delen